چگونگی محاسبه مالیات بر درآمد انبوه سازان و انتقال حق واگذاری

چگونگی محاسبه مالیات بر درآمد انبوه سازان و انتقال حق واگذاری، مالیات نقل و انتقال املاک، یکی از اقسام مالیات مستقیم محسوب می‌شود. این نوع مالیات به موقعیتی اعمال می‌شود که یک شخص حقیقی یا حقوقی املاک خود را در ایران واگذار می‌نماید. پس از کاهش معافیت‌های تعیین شده در قانون مالیات‌های مستقیم تصویب شده در تیرماه سال 1394، این مالیات بر اساس ارزش معاملات و یا مبالغ دریافتی اجرا می‌شود. برای آشنایی بیشتر با قوانین مرتبط با مالیات نقل و انتقال ملک، ما را در این سری از مقالات در زمینه آموزش حسابداری و محاسبه مالیات بر درآمد انبوه سازان همراهی کنید.

چگونگی محاسبه مالیات بر درآمد انبوه سازان و انتقال حق واگذاری

براساس ماده 77 قانون مالیات‌های مستقیم، درآمد اشخاص حقیقی و حقوقی ناشی از ساخت و فروش هر نوع ساختمان (عرصه و اعیان) مشمول مقررات مالیات بر درآمد خواهد بود. طبق این ماده، انبوه سازان و شرکت‌های تعاونی مسکن موظف به پرداخت مالیاتی به میزان 25 درصد از درآمد حاصل از فروش واحدهای نوساز خود هستند.

برای محاسبه مالیات بر درآمد انبوه سازان و شرکت‌های تعاونی مسکن، ابتدا باید درآمد حاصل از فروش واحد یا واحدهای ساخته شده را تعیین کنیم. این درآمد برابر است با قیمت فروش واحد یا واحدهای ساخته شده، منهای هزینه‌های ساخت و فروش. هزینه‌های ساخت و فروش شامل هزینه‌های زمین، مصالح، نیروی کار، ماشین‌آلات و تجهیزات، هزینه‌های مالی، هزینه‌های بیمه و سایر هزینه‌های مرتبط با ساخت و فروش است.

پس از تعیین درآمد حاصل از فروش، مالیات بر درآمد انبوه سازان و شرکت‌های تعاونی مسکن به صورت زیر محاسبه می‌شود:

مالیات = 25 درصد * درآمد حاصل از فروش

برای مثال، اگر یک انبوه ساز یک واحد مسکونی نوساز را به مبلغ 100 میلیون تومان به فروش برساند و هزینه‌های ساخت و فروش آن 50 میلیون تومان باشد، درآمد حاصل از فروش این واحد 50 میلیون تومان خواهد بود. بنابراین، مالیات بر درآمد این انبوه ساز برابر است با 25 درصد * 50 میلیون تومان = 12 میلیون و 500 هزار تومان.

در مورد انتقال حق واگذاری، طبق ماده 59 قانون مالیات‌های مستقیم، انتقال حق واگذاری محل به غیر از موارد معافیت مشمول مالیات به نرخ 5 درصد ارزش معاملاتی محل خواهد بود. ارزش معاملاتی محل توسط کمیسیون تقویم املاک هر محل تعیین می‌شود. برای محاسبه مالیات بر انتقال حق واگذاری، ابتدا باید ارزش معاملاتی محل را تعیین کنیم. پس از تعیین ارزش معاملاتی محل، مالیات بر انتقال حق واگذاری به صورت زیر محاسبه می‌شود:

مالیات = 5 درصد * ارزش معاملاتی محل

برای مثال، اگر یک انبوه ساز حق واگذاری یک واحد مسکونی نوساز را به مبلغ 100 میلیون تومان به غیر از موارد معافیت انتقال دهد، ارزش معاملاتی محل توسط کمیسیون تقویم املاک به مبلغ 500 میلیون تومان تعیین شود، مالیات بر انتقال حق واگذاری برابر است با 5 درصد * 500 میلیون تومان = 25 میلیون تومان.

لازم به ذکر است که این محاسبات صرفاً جنبه آموزشی دارند و برای محاسبه دقیق مالیات باید از نظر یک کارشناس مالیاتی استفاده کرد.

نمونه‌های محاسبه مالیات بر درآمد انبوه سازان

در اینجا چند نمونه از محاسبه مالیات بر درآمد انبوه سازان آورده شده است:

• مثال 1

فرض کنید یک انبوه ساز یک واحد مسکونی نوساز را به مبلغ 100 میلیون تومان به فروش برساند و هزینه‌های ساخت و فروش آن 50 میلیون تومان باشد. درآمد حاصل از فروش این واحد 50 میلیون تومان خواهد بود. بنابراین، مالیات بر درآمد این انبوه ساز برابر است با 25 درصد * 50 میلیون تومان = 12 میلیون و 500 هزار تومان.

• مثال 2

فرض کنید یک انبوه ساز 10 واحد مسکونی نوساز را به مبلغ 100 میلیون تومان به فروش برساند و هزینه‌های ساخت و فروش هر واحد 50 میلیون تومان باشد. در این صورت، درآمد حاصل از فروش این واحدها 500 میلیون تومان خواهد بود. بنابراین، مالیات بر درآمد این انبوه ساز برابر است با 25 درصد * 500 میلیون تومان = 125 میلیون تومان.

• مثال 3

فرض کنید یک انبوه ساز یک واحد مسکونی نوساز را به مبلغ 100 میلیون تومان به فروش برساند و هزینه‌های ساخت و فروش آن 50 میلیون تومان باشد. این انبوه ساز از معافیت مالیاتی برای فروش واحدهای مسکونی نوساز برخوردار است. بنابراین، مالیات بر درآمد این انبوه ساز صفر خواهد بود.

سامانه پرداخت مالیات نقل و انتقال املاک

در مطلب بالا مثال هایی در مورد محاسبه مالیات بر درآمد انبوه سازان زده شد در ادامه در مورد سامانه پرداخت این کار توضیح داده میشود. سامانه پرداخت مالیات نقل و انتقال املاک، سامانه‌ای است که به منظور تسهیل و تسریع فرآیند پرداخت مالیات نقل و انتقال املاک راه‌اندازی شده است. این سامانه توسط سازمان امور مالیاتی کشور طراحی و اجرا شده است.

در این سامانه، خریداران املاک می‌توانند با وارد کردن اطلاعات لازم، مالیات نقل و انتقال ملک را به صورت الکترونیکی پرداخت کنند. این سامانه دارای مزایای متعددی از جمله کاهش زمان و هزینه، سهولت استفاده، و شفافیت است.

برای استفاده از سامانه پرداخت مالیات نقل و انتقال املاک، خریداران باید به سایت سازمان امور مالیاتی کشور مراجعه کرده و ثبت‌نام کنند. پس از ثبت‌نام، خریداران می‌توانند با وارد کردن اطلاعات لازم، مانند شماره پرونده، کد ملی، و شماره تلفن همراه، مالیات نقل و انتقال ملک را پرداخت کنند.

در اینجا مراحل پرداخت مالیات نقل و انتقال املاک از طریق سامانه پرداخت مالیات نقل و انتقال املاک آورده شده است:

1. به سایت سازمان امور مالیاتی کشور مراجعه کرده و ثبت‌نام کنید.
2. پس از ثبت‌نام، با وارد کردن اطلاعات لازم، مانند شماره پرونده، کد ملی، و شماره تلفن همراه، وارد سامانه شوید.
3. اطلاعات مربوط به ملک مورد معامله، مانند نوع ملک، آدرس ملک، و ارزش معاملاتی ملک را وارد کنید.
4. مبلغ مالیات نقل و انتقال ملک را محاسبه و مشاهده کنید.
5. مبلغ مالیات نقل و انتقال ملک را پرداخت کنید.

پس از پرداخت مالیات نقل و انتقال ملک، رسید پرداخت به صورت الکترونیکی به شما ارسال خواهد شد. این رسید را باید به دفترخانه اسناد رسمی ارائه دهید.

در صورتی که خریداران املاک از پرداخت مالیات نقل و انتقال ملک خودداری کنند، از انجام سایر معاملات ملکی، مانند دریافت سند مالکیت، معاف خواهند شد.

انواع معافیت‌های مالیاتی برای انبوه سازان

در قانون مالیات‌های مستقیم، انواع مختلفی از معافیت‌های مالیاتی برای انبوه سازان در نظر گرفته شده است. این معافیت‌ها به منظور حمایت از تولید مسکن و افزایش عرضه مسکن در بازار است.

در اینجا برخی از انواع معافیت‌های مالیاتی برای انبوه سازان آورده شده است:

• معافیت از پرداخت مالیات بر درآمد حاصل از فروش واحدهای مسکونی نوساز
• معافیت از پرداخت مالیات بر انتقال حق واگذاری واحدهای مسکونی نوساز
• معافیت از پرداخت مالیات بر نقل و انتقال قطعی املاک
• معافیت از پرداخت مالیات بر ارزش افزوده

شرایط برخورداری از این معافیت‌ها در قانون مالیات‌های مستقیم مشخص شده است. به عنوان مثال، برای برخورداری از معافیت از پرداخت مالیات بر درآمد حاصل از فروش واحدهای مسکونی نوساز، انبوه ساز باید شرایط زیر را داشته باشد:

• پروانه ساخت و ساز خود را از وزارت راه و شهرسازی اخذ کرده باشد.
• تعداد واحدهای مسکونی ساخته شده توسط وی حداقل 50 واحد باشد.
• واحدهای مسکونی ساخته شده توسط وی به صورت فروش اقساطی به متقاضیان واگذار شده باشد.

برای برخورداری از سایر معافیت‌های مالیاتی نیز شرایط خاص خود را دارند که در قانون مالیات‌های مستقیم مشخص شده است.

انبوه سازان می‌توانند برای درخواست معافیت‌های مالیاتی، مدارک و مستندات لازم را به اداره امور مالیاتی محل ارائه دهند. اداره امور مالیاتی پس از بررسی مدارک و مستندات، در صورت احراز شرایط، معافیت مالیاتی مورد نظر را به انبوه ساز اعطا می‌کند.

معافیت‌های مالیاتی برای انبوه سازان می‌تواند تأثیر قابل توجهی بر کاهش هزینه‌های ساخت و ساز و افزایش سودآوری این بخش داشته باشد.

مالیات نقل و انتقال املاک چند نوع دارد ؟

مالیات نقل و انتقال املاک به سه دسته اصلی تقسیم می‌شود:

• مالیات نقل و انتقال قطعی
• مالیات انتقال حق واگذاری
• مالیات بر درآمد حاصل از ساخت و فروش املاک

مالیات نقل و انتقال قطعی

مالیات نقل و انتقال قطعی، مالیاتی است که در هنگام خرید و فروش املاک، اعم از مسکونی، تجاری، صنعتی و کشاورزی، از خریدار دریافت می‌شود. این مالیات به میزان 5 درصد ارزش معاملاتی ملک، توسط اداره امور مالیاتی محل دریافت می‌شود.

مالیات انتقال حق واگذاری

مالیات انتقال حق واگذاری، مالیاتی است که در هنگام واگذاری حق کسب و پیشه، حق تصرف محل و سایر حقوق ناشی از موقعیت تجاری، از واگذارنده دریافت می‌شود. این مالیات به میزان 2 درصد ارزش معاملاتی محل، توسط اداره امور مالیاتی محل دریافت می‌شود.

مالیات بر درآمد حاصل از ساخت و فروش املاک

مالیات بر درآمد حاصل از ساخت و فروش املاک، مالیاتی است که در هنگام فروش املاک نوساز، از انبوه سازان و شرکت‌های تعاونی مسکن دریافت می‌شود. این مالیات به میزان 25 درصد درآمد حاصل از فروش املاک نوساز، توسط اداره امور مالیاتی محل دریافت می‌شود.

علاوه بر این سه دسته اصلی، مالیات نقل و انتقال املاک، شامل انواع دیگری از مالیات‌ها نیز می‌شود که به صورت معافیت‌ها یا تخفیف‌های مالیاتی، به برخی از افراد یا نهادها تعلق می‌گیرد. به عنوان مثال، طبق قانون مالیات‌های مستقیم، انتقال املاک به پدر، مادر، همسر و فرزندان معاف از پرداخت مالیات نقل و انتقال قطعی است.

مدارک لازم جهت پرداخت مالیات نقل و انتقال ملک

مدارک لازم جهت پرداخت مالیات نقل و انتقال ملک عبارتند از:

• سند مالکیت رسمی ملک
• اصل و کپی شناسنامه و کارت ملی خریدار و فروشنده
• اصل و کپی گواهی پایان کار ساختمان
• اصل و کپی صورتجلسه مبایعه نامه
• اصل و کپی گواهی ارزش معاملاتی ملک

در صورتی که ملک به صورت رهن یا وثیقه در رهن بانک باشد، علاوه بر مدارک فوق، اصل و کپی نامه رهنی بانک نیز باید ارائه شود. مدارک فوق باید به صورت حضوری به دفترخانه اسناد رسمی ارائه شود. دفترخانه اسناد رسمی پس از بررسی مدارک، مالیات نقل و انتقال ملک را محاسبه و از خریدار دریافت می‌کند. در صورتی که ملک به صورت غیررسمی فروخته شود، فروشنده باید مالیات نقل و انتقال ملک را به صورت مستقیم به اداره امور مالیاتی محل پرداخت کند.

کلام آخر

با توجه به موارد مطرح شده، می‌توان نتیجه گرفت که محاسبه مالیات بر درآمد انبوه سازان و انتقال حق واگذاری نیازمند مراعات مقررات مالیاتی محلی و دقت در محاسبات می‌باشد. برای اطمینان از صحیح بودن محاسبات و اجتناب از هرگونه مشکلات مالیاتی در آینده، مشاوره از حسابدار یا مالیاتی متخصص سایت آکادمی آگاه حساب کاردان توصیه می‌شود. همچنین، توجه به هزینه‌ها و درآمدهای مرتبط با پروژه‌های انبوه سازی از اهمیت بالایی برخوردار است. ما در اینجا هستیم تا به شما راهنمایی کنیم و اطلاعات بیشتری در مورد محاسبه مالیات بر درآمد انبوه سازان ارائه دهیم. برای جزئیات بیشتر به اینستاگرام  و کانال تلگرام ما  مراجعه کنید.