نحوه محاسبه مالیات نقل و انتقال ملک

در هر مرحله‌ای از زندگی مسائل مالیاتی از جمله مهم‌ترین موضوعاتی هستند که باید با آن ها آشنا باشیم. به خصوص زمانی که به خرید یا فروش یک ملک فکر می‌کنیم، مسائل مالیاتی بیش از هر زمان دیگری به میان می‌آید. این مسئله برای هر فردی که در دنیای املاک و مستغلات فعالیت می‌کند، یا حتی برای کسانی که تازه وارد این حوزه شده‌اند، از اهمیت بالایی برخوردار است. در این مقاله به شما توضیح خواهیم داد محاسبه مالیات نقل و انتقال ملک چگونه است و چه نکاتی را در نظر بگیرید تا از بهینه‌ترین راهکارها برای مدیریت مالیات‌های خود استفاده کنید. این راهنما با بهره‌گیری از زبان ساده و مثال‌های عملی، سعی دارد مفهوم مهمی را که برای هر فرد واجد املاک بسیار ارزشمند است، به شما ارائه دهد.

مالیات نقل و انتقال ملک چیست؟

مالیات نقل و انتقال ملک یکی از انواع مالیات مستقیم است که در زمان خرید و فروش ملک باید پرداخت شود. این مالیات بر عهده مالک (فروشنده) ملک است و میزان آن بر اساس ارزش معاملاتی ملک تعیین می‌شود. مالیات نقل و انتقال ملک یکی از منابع مهم درآمد دولت به شمار می آید که برای تأمین هزینه‌های عمومی کشور استفاده می‌شود. این مالیات همچنین به کنترل قیمت املاک و جلوگیری از سفته بازی در بازار مسکن کمک می‌کند.

میزان مالیات نقل و انتقال ملک در سال 1402

میزان مالیات نقل و انتقال ملک در سال 1402 به شرح زیر است:

• مالیات نقل و انتقال املاک مسکونی: 5 درصد ارزش معاملاتی ملک
• مالیات نقل و انتقال املاک تجاری: 5 درصد ارزش معاملاتی ملک
• مالیات نقل و انتقال سرقفلی: 2 درصد ارزش سرقفلی

ارزش معاملاتی ملک

ارزش معاملاتی ملک توسط کمیسیون تقویم املاک تعیین می‌شود. این کمیسیون در هر شهرستان تشکیل می‌شود و اعضای آن عبارتند از:

• رئیس اداره ثبت اسناد و املاک
• نماینده اداره امور مالیاتی
• نماینده شهرداری
• نماینده شورای اسلامی شهر

نحوه محاسبه مالیات نقل و انتقال ملک

محاسبه مالیات نقل و انتقال ملک، به دو صورت تعیین می‌شود:

• املاک مسکونی و اداری و املاک تجاری بدون سرقفلی: 5 درصد ارزش معامله
• املاک تجاری با سرقفلی: 2 درصد ارزش معامله

نحوه محاسبه مالیات نقل و انتقال ملک در سال 1402 برای هر نوع کاربری ملک به صورت زیر است:

• مالیات نقل و انتقال املاک مسکونی و اداری و املاک تجاری بدون سرقفلی:

همان‌طور که در بالا توضیح دادیم، میزان مالیات نقل و انتقال این املاک برابر با 5 درصد ارزش معامله است. به عنوان مثال، شخصی که یک ملک 3 میلیاردی را معامله کرده است بعد از محاسبه مالیات نقل و انتقال ملک باید مبلغ 150 میلیون تومان بابت مالیات نقل و انتقال ملک پرداخت کند.

• مالیات نقل و انتقال املاک تجاری با سرقفلی:

میزان مالیات حق واگذاری محل که مالیات سرقفلی، یکی از انواع آن بوده 2 درصد ارزش معامله است. مصادیق حق واگذاری محل در تبصره 2 ماده 59 قانون مالیات‌های مستقیم مشخص شده است. به عنوان مثال، برای واگذاری حق سرقفلی ملکی به ارزش یک میلیارد تومان، باید مبلغ بیست میلیون تومان به عنوان مالیات واگذاری حق سرقفلی پرداخت شود. برای محاسبه دقیق مالیات نقل و انتقال ملک، بهتر است از بهترین وکیل ملکی در تهران کمک بگیرید. یک وکیل ملکی می‌تواند به شما کمک کند تا ارزش معاملاتی ملک را به درستی تعیین کنید و از پرداخت مالیات اضافی جلوگیری کنید.

مدارک لازم جهت پرداخت مالیات نقل و انتقال ملک

برای محاسبه مالیات نقل و انتقال ملک و پرداخت آن لازم است مدارک زیر را به اداره مالیات ارائه دهید:

• استعلام دفترخانه با ذکر نام خریدار
• کپی اسناد مالکیت، اعم از رسمی، غیر رسمی، قراردادی، یا اجاری
• کپی گواهی شهرداری مبنی بر عدم خلاف ساختمان
• کپی شناسنامه و کارت ملی خریدار و فروشنده
• کپی صورت مجلس تفکیکی (در صورت وجود)
• کپی پروانه ساختمان
• کپی پایان کار
• نقشه و کروکی محل
• آدرس دقیق ملک

عوامل تعیین‌کننده ارزش معاملاتی ملک

ارزش معاملاتی ملک، قیمتی است که توسط کمیسیون تقویم املاک تعیین می‌شود و برای محاسبه مالیات نقل و انتقال ملک، عوارض شهرداری و سایر موارد مرتبط با املاک مورد استفاده قرار می‌گیرد. ارزش معاملاتی ملک بر اساس عوامل مختلفی تعیین می‌شود، از جمله:

• موقعیت مکانی ملک
• مساحت ملک
• نوع ملک (مسکونی، تجاری، صنعتی و غیره)
• عمر بنا
• کاربری ملک

ارزش معاملاتی ملک در هر شهرستان توسط کمیسیون تقویم املاک تعیین می‌شود. این کمیسیون در هر سال یکبار تشکیل می‌شود و اعضای آن عبارتند از:

• رئیس اداره ثبت اسناد و املاک
• نماینده اداره امور مالیاتی
• نماینده شهرداری
• نماینده شورای اسلامی شهر

نحوه محاسبه ارزش معاملاتی ملک

ارزش معاملاتی ملک با استفاده از فرمول زیر محاسبه می‌شود:

ارزش معاملاتی ملک = میانگین قیمت معاملات مشابه در منطقه * ضریب منطقه‌ای

• میانگین قیمت معاملات مشابه در منطقه: این قیمت بر اساس معاملات انجام شده در منطقه در سال‌های اخیر تعیین می‌شود.
• ضریب منطقه‌ای: این ضریب نشان‌دهنده تفاوت قیمت املاک در مناطق مختلف یک شهر است.

معافیت‌های مالیات نقل و انتقال ملک

مالیات نقل و انتقال املاک یکی از انواع مالیات‌های مستقیم است که در هنگام انتقال ملک از یک شخص به شخص دیگر، به میزان مشخصی از ارزش معاملاتی ملک از فروشنده دریافت می‌شود. این مالیات در سال 1401، به میزان 5 درصد از ارزش معاملاتی ملک، تعیین شده است. با این حال در برخی موارد قانونگذار معافیت‌هایی برای مالیات نقل و انتقال املاک در نظر گرفته است. این معافیت‌ها که باید هنگام محاسبه مالیات نقل و انتقال ملک در نظر گرفته شوند، شامل موارد زیر می‌شوند:

• اولین نقل و انتقال قطعی املاک مسکونی با قیمت متوسط و ارزان

بر اساس این معافیت، اولین نقل و انتقال قطعی املاک مسکونی با قیمت متوسط و ارزان که ظرف مدت 10 سال از تاریخ تصویب این قانون بر اساس ضوابط و قیمت‌هایی که از جانب وزارتخانه مسکن و شهرسازی تعیین می‌نمایند، احداث و حداکثر در مدت 1 سال از تاریخ انقاضی مدت مهلت اجرای برنامه احداث که از طرف وزارت مسکن و شهرسازی یا شهرداری منطقه تعیین می‌شود، منتقل گردد. این نوع املاک از پرداخت مالیات نقل و انتقال املاک 1401 معافیت خواهند داشت.

• معافیت املاک ثبت شده در فهرست آثار ملی

بر اساس این معافیت، املاکی که در فهرست آثار ملی ایران قرار داشته باشند، از پرداخت مالیات نقل و انتقال املاک معاف هستند. اگر این املاک در دست اشخاص باقی بمانند، از 50% مالیات بر درآمد املاک معاف خواهند بود.

• معافیت املاک دارای ساختمان

بر اساس این معافیت، زمین‌هایی که به وسیله سند عادی یا همان مباعی نامه فروخته شده باشند و مالک نیز در آن زمین ساختمان ساخته باشد، در زمان فروش و تنظیم هرگونه سند رسمی به شرط آنکه شهرداری منطقه یا مراجع دولتی و قضایی تأیید کنند، ارزش ساختمان در محاسبه مالیات نقل و انتقال املاک محسوب نخواهد شد.

• معافیت املاک دولتی

املاکی که در اجرای ماده قانون 42 قانون ثبت مصوب مرداد ماه سال 1320 و اصطلاحات بعدی آن به مالکیت دولت درآمده‌اند، از پرداخت مالیات نقل و انتقال املاک معاف هستند.

• معافیت املاک اوقافی

در خصوص املاک اوقافی، مستاجر فقط نسبه به عرصه که همان مساحت کل زمینی که ساختمان در آن قرار دارد، مشمول مالیات نقل و انتقال املاک 1401 خواهد شد.

• عدم معافیت املاک دستدارمی

در خصوص املاکی که بر اساس عرف در تصرف شخصی قرار دارند و سند مالکیت موجود نیست، همانند املاک دستدارمی، متصرف همانند مالک خواهد بود. در این شرایط بعد از محاسبه مالیات نقل و انتقال ملک باید مالیات پرداخت شود و مشمول معافیت نخواهد بود.

شرایط دریافت معافیت‌های مالیات نقل و انتقال املاک

اگر هنگام محاسبه مالیات نقل و انتقال ملک به دنبال دریافت معافیت‌های مالیات نقل و انتقال املاک، باید شرایط زیر را داشته باشید:

• در مورد معافیت اول، املاک باید ظرف مدت 10 سال از تاریخ تصویب این قانون احداث شده باشند و حداکثر در مدت 1 سال از تاریخ انقاضی مدت مهلت اجرای برنامه احداث که از طرف وزارت مسکن و شهرسازی یا شهرداری منطقه تعیین می‌شود، منتقل گردند.
• در مورد معافیت دوم، املاک باید در فهرست آثار ملی ایران قرار داشته باشند.
• در مورد معافیت سوم، زمین‌های باید به وسیله سند عادی یا همان مباعی نامه فروخته شده باشند و مالک نیز در آن زمین ساختمان ساخته باشد.
• در مورد معافیت چهارم، املاک باید در اجرای ماده قانون 42 قانون ثبت مصوب مرداد ماه سال 1320 و اصطلاحات بعدی آن به مالکیت دولت درآمده باشند.
• در مورد معافیت پنجم، املاک باید املاک اوقافی باشند.
• در مورد معافیت ششم، املاک باید املاک دستدارمی باشند.

نکته: خرید و فروش ملک  و محاسبه مالیات نقل و انتقال ملک مخصوصا در تهران، یکی از مهم‌ترین معاملات در زندگی هر فرد است. برای اینکه این معامله به بهترین شکل ممکن انجام شود، نیاز به مشاوره حقوقی بهترین وکیل تهران نیاز دارید که متخصص و باتجربه در زمینه املاک باشد.

کلام آخر

محاسبه مالیات نقل و انتقال ملک یکی از امور مهم برای سرمایه‌گذاران و خریداران ملک است. با مطالعه این مقاله در آکادمی آگاه حساب محاسبه مالیات نقل و انتقال ملک و استفاده از تکنیک‌هایی که ارائه شده‌اند، شما می‌توانید به عنوان یک فرد هوشمند و بازدهی بالا در زمینه خرید و فروش ملک در تهران عمل کنید. از جمله نکات مهم می‌توان به روش‌های حداقل کردن مالیات اشاره کرد. با استفاده از این تکنیک‌ها، می‌توانید به بهینه‌سازی مالیات‌های خود بپردازید و سود بیشتری کسب کنید. به همین دلیل، در صورتی که نیاز به مشاوره و راهنمایی بیشتر دارید، با مشاوره حقوقی بهترین وکیل ملکی در تهران به شما کمک می کند. تا مشاوره تخصصی در امور مالیاتی نقل و انتقال ملک در تهران دریافت کنید. برای جزئیات بیشتر به اینستاگرام  و کانال تلگرام ما  مراجعه کنید.