آیا فروش و انتقال سرقفلی بدون اجازه مالک ممکن است؟

به گزارش مشرق نیوز:

در تمامی مناطق، ملک های تجاری وجود دارد که به کسب و کار خاصی مشهور هستند؛ افرادی که در این مغازه ها مشغول به کار می باشند، صرفا مالک اصلی نبوده و ممکن است ملک، رهن یا اجاره شده باشد. وجود مشتری های متعدد اینگونه مغازه های اجاری یا به زبانی دیگر شهرت ملک تجاری، منجر به افزوده شدن به ارزش مادی آن می شود؛ این سودآوری برای مالک اصلی، حقوقی‌ را برای مالک فعلی (مستاجر) به وجود می آورد که سازمان های قضایی، اصطلاح قانونی سرقفلی را به آن ارجاع داده است.

چیستی حق سرققلی و شرایط واگذاری آن به دیگری برای بسیاری از مالکان و مغازه داران سوال می باشد؛ در مقاله «آیا فروش و انتقال سرقفلی بدون اجازه مالک ممکن است؟» تحت نظر وکیل حقوقی، با استناد به مواد قانونی به حقوق مستاجر پرداخته می شود.

حقوق مستاجر ملک تجاری

پیش از آنکه به شرایط و قوانین انتقال حق سرقفلی پرداخته شود، لازم است ابتدا درک صحیحی از انواع حقوق مستاجر به وجود بیاید؛ حقوقی که به دلیل ایجاد و رونق کسب و کار مستاجر در ملکی ایجاد می شود، بدین شرح است:

1. حق سرقفلی
2. حق کسب و کار

حق سرقفلی چیست؟

بسیاری از صاحبان املاک تجاری به دلیل عدم مهارت کافی در مدیریت مغازه، داشتن شغلی دولتی و… نمی توانند در ملک خود اشتغال داشته باشند؛ در اینگونه شرایط، بیشتر مالکان تصمیم به رهن یا اجاره دادن ملک تجاری خود می گیرند.

بعد گذشت چند سال اسکان مستاجر، ملک تجاری شهرت پیدا می کند؛ مثلا اگر مغازه ای برای شغل لباس فروشی اجاره برود، بعد از گذشت مدتی از ارائه کالای با کیفیت، مشتری های ثابتی پیدا می کند‌ که این امر بر قیمت مغازه می افزاید. قانونگذار به دلیل وجود امکان افزایش قیمت ملک تجاری معلول به کسب و کار مستاجر، حقی به نام سرقفلی را برای وی در نظر گرفته است.

اگر موجر(مالک) و مستاجر بر سر وجود حق سرقفلی به توافقی برسند، باید حین تنظیم اجاره نامه، وجود این حق برای مستاجر، ثبت و طرفین به آن متعهد شوند؛ مانند سایر قراردادها، بر اساس قانون نقض هر شرط از اجاره نامه پیگرد قانونی را به دنبال دارد!

حق کسب و کار چیست؟

پس از به اجاره رفتن ملکی تجاری، اگر مغازه به دلیل ارائه کالا یا خدماتی با کیفیت مشهور شود، به ارزش ملک نیز افزوده و تبع آن حق کسب و کار برای مستاجر در نظر گرفته می شود؛ مالکیت این به شکل قراردادی به مالک واگذار نشده بلکه به صورت خودکار به وجود می آید.

میزان حق کسب و کار به نسبت فعالیت صاحب مغازه و سودآوری آن بر ملک تجاری محاسبه می شود؛ بدیهی است که هرچقدر افزایش قیمت مغازه ضمن اشتغال مستاجر بیشتر باشد، به مبلغ تحت عنوان حق کسب و کار نیز اضافه می شود.

تفاوت حق کسب و کار و حق سرقفلی

بنابر اطلاعات مذکور، تفاوت هایی که باعث تفکیک حقوق مستاجر به دو نوع حق کسب و کار و سرقفلی شده به شرح زیر است:

الف) روش محاسبه مبلغ حقوق:

به دلیل سودآوری مستاجر و افزایش قیمت ملک تجاری، حقوقی برای وی در نظر گرفته می شود؛ این حقوق در اصل مبالغی هستند که موجر موظف است که به دلیل شهرت ملک، به مستاجرش بپردازد. حق سرقفلی، حقی قراردادی است؛ بدان معنا که ضمن عقد اجاره نامه ملک تجاری، طرفین معامله بر سر مبلغی تحت عنوان سرقفلی به توافق رسیده و چه مغازه سود داشته و چه نداشته باشد، با همان مقدار تعیین شده باید توسط مالک اصلی پرداخت شود. در مقابل، میزان حق کسب و کار نسبت به شهرت ملک، تعدد مشتری ها و… در طول زمان محاسبه می گردد؛ هرچقدر سود بر ملک بیشتر شود، درصدی به این مبلغ افزوده می شود.

ب) تاریخ به وجود آمدن حق:

از آنجایی که تصمیم بر وجود حق سرقفلی حین تنظیم به اجاره نامه صورت می گیرد، تاریخ واگذاری مالکیت این حق به مستاجر با تاریخ عقد و تعهد طرفین معامله به قرارداد یکی است. گفته شد که حق کسب و کار به صورت خود به خود به دنبال کاسبی موفق مستاجر به وجود می آید؛ بنابراین زمان واگذاری مالکیت این حق، با اولین سودآوری ها بر ملک تجاری همزمان بوده و به مرور ارزش آن نیز افزایش پیدا می کند.

ج) امکان انتقال حق به غیر:

حق سرقفلی وابسته به خود ملک تجاری بوده و طی قراردادی (غیرمستقیم) شامل حال مستاجر می شود؛ به همین دلیل تحت شرایط و توسط قراردادهای جدیدی قابل انتقال است. اما برعکس مالکیت حق کسب و کار مستقیما برای مستاجر بوده و امکان واگذاری آن وجود ندارد.

حق سرقفلی چگونه محاسبه می شود؟

از مهم ترین عوامل موثر بر مبلغ سرقفلی می توان به موارد زیر اشاره کرد:

• محله: می دانیم که یکی از ملاک های ارزشگذاری بر ملک، محلی است که ساختمان در آن واقع شده است؛ مثلا شاید ارزش ملکی 200 متری به تبع وقوع آن در محله پایین تر، از ارزش ملکی 70 متری در محله ای بالاتر کمتر باشد! بنابراین هرچقدر که محله مغازه ای که به کسب و کاری معروف شده بالاتر باشد، مبلغ بیشتری برای سرقفلی در نظر گرفته می شود.
• امکانات: بعضی از شغل ها به ابزار و امکاناتی احتیاج دارند که باید بر روی خود ملک نصب شود که مسئولیت این کار با مالک اصلی است؛ مثلا ملکی بزرگ که به عنوان سوپر پروتئینی به اجاره می رود، باید به جای انواع یخچال، اتاقی با دمای مشابه داشته باشد که ملزوم به نصب ابزاری بر مغازه است! هرچقدر کیفت این نوع امکانات که وجود آنها براساس اجاره نامه الزامی بوده، پایین تر باشد، هزینه و تلاش بیشتری برای کسب شهرت مغازه لازم است؛ بنابراین می توان این مورد را هنگام توافق بر سر مبلغ سرقفلی بیان کرد.
• دسترسی به راه ها: اگر مغازه در منطقه ای واقع باشد که به راه های اصلی و محلی دسترسی داشته باشد، به دلیل این مزیت مشتری های بیشتری جذب کرده و به تبع آن، ارزش ملک تجاری نیز بیشتر می شود؛ پس اگر دسترسی به راه ها وجود داشته باشد، مبلغ بیشتری برای سرقفلی پیش بینی خواهد شد.
• دسترسی به وسایل حمل و نقل عمومی: دقیقا مانند مورد قبلی، دسترسی به وسایل نقلیه عموی مانند ایستگاه های مترو، اتوبوس، تاکسی، بی ار تی و… باعث جذب مشتریانی می شود که به هر دلیلی امکان استفاده از وسایل نقلیه شخصی را ندارند؛ این موضوع برای مستاجر و مالک اصلی سودآور بوده و ارزش پرداختن به آن هنگام بحث بر سر توافقات مالی را دارد.

آیا حق سرقفلی می تواند مانع تخلیه ملک شود؟

درست است که مستاجر ملک تجاری باعث رونق کسب‌ و کاری در مغازه شده و هرکس دیگری جای او بیاید بدون زحمت صاحب مشتری ها و تبعا درآمد زیادی می شود، اما وجود این حق نمی تواند مانع تخلیه ملک شود، چراکه این حق همزمان با تعهد موجر و مستاجر به اجاره نامه ایجاد و همزمان با انقضای قرارداد مذکور نیز به پایان می رسد!

آیا فروش و انتقال سرقفلی بدون اجازه مالک ممکن است؟

حال که اطلاعات کافی نسبت حق سرقفلی و عوامل موثر بر آن حاصل شده است، به پاسخ سوال اصلی مقاله پرداخته می شود؛ گفته شد که مالکیت حق سرقفلی به خود ملک بر می گردد و به واسطه قرارداد به افراد واگذار می شود. پس امکان واگذاری آن به دیگری توسط قراردادی جدید وجود دارد؛ اما تنها شرط آن جلب رضایت و کسب اجازه از مالک اصلی می باشد.

پس‌ فروش و انتقال سرقفلی بدون اجازه مالک ممکن نیست و در صورتی که مالک بتواند انتقال این حق بدون رضایش را در مراجع ذیصلاح اثبات کند، عواقب و پیگرد قانونی علیه مستاجر اعمال خواهد شد؛ در مقاله عواقب انتقال سرقفلی بدون اجازه مالک مجازاتی که سازمان های قضایی برای این جرم در نظر گرفته اند، مشخص شده است.

کلام آخر

برای شرایطی که اشتغال مستاجر در ملک تجاری باعث ارزش قیمت مغازه شود، حق سرقفلی توسط قانونگذار پیش بینی شده است؛ این حق را می توان با جلب رضایت مالک بر وجود آن و توافق بر سر مبلغی حین عقد اجاره نامه به دست آورد.

موارد متعددی مانند دسترسی افراد به ملک تجاری از طریق راه های اصلی و فرعی، محله مغازه و… جزو معیار های ارزشگذاری حق سرقفلی به شمار می روند؛ مالکیت این حق وابسته به ملک بوده و تنها با رضایت مالک اصلی، توسط قراردادی می تواند به دیگری انتقال داده شود.